棚改货币化：重燃楼市希望？
房票安置作为特殊的货币化安置方式，被认为是将资金定向导入本地房地产市场的去库存方式，对房地产市场的企稳回升有一定帮助。据中指研究院监测数据显示：2022年年内，全国已有35地出台棚改货币化安置、房票相关政策41条，其中部分地区允许被安置人在多种安置方法自主选择，另有多地通过增加拆迁货币化安置比例，提高征迁群众选择货币化安置积极性等方式加大货币化安置力度。
近期，多地重提“货币化安置”、“房票安置”，能否带动房地产市场回归企稳通道？
多地重提“货币化安置”、“房票安置”
据报道，4月13日，南昌印发《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》，自5月11日起实施。意见中指出，南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区四个中心城区范围内，国有和集体土地上房屋征收与补偿全面推行房票安置。在南昌城区（不含南昌县、进贤县、安义县、新建区）购买新建商品房的，由辖区房屋征收部门给予被征收人房票票面金额购房使用部分一定比例的购房补助。自出具房票之日起3个月内使用的，给予10%的购房补助；第4个月至第6个月内使用的，给予8%的购房补助；第7个月至12个月内使用的，给予5%的购房补助。此外，房票使用人在房票使用期限内无购房意愿的，被征收人也可按未购房结算方式，提前申请兑付房票票面资金及利息。
但房票安置并非近期才出现的安置方式，在过往的棚改阶段及定向去库存中其曾发挥过较大作用。
而房票安置作为特殊的货币化安置方式，相较于直接货币补偿，有助于锁定购房需求在本地释放，同时一定程度上缓解了地方政府短期财政集中支出的压力。
据中指研究院监测数据显示：2022年年内，全国已有35省市（县）出台棚改货币化安置、房票相关政策41条，其中部分地区允许被安置人在多种安置方法自主选择，另有多地通过增加拆迁货币化安置比例，提高征迁群众选择货币化安置积极性等方式加大货币化安置力度。
有观点指出，这其中的关键在于，如果拆迁户不想使用房票还可以转换为货币，无疑是变相实现了棚改货币化的政策。这也不得不让人联想到了2016年前后，棚改货币化对楼市的刺激作用，甚至有人称2016年房价的大幅上涨就是因为棚改货币化造成的。
棚改货币化会催生房价上涨？
对此观点，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，2014年后，楼市崩盘论言论不绝于耳，不少城市房价下跌，因此，为了稳定楼市出台了一系列包括棚改货币化等支持楼市回暖的政策。房票政策与棚改货币化政策是棚改时的两个选项，一般会由购房人自己选择。房票一般是置换为安置房，按经济适用房管理；货币化对棚改对象而言，购房有更多的选择，可以买商品房或租赁住房等。因此，货币化对楼市供求关系和房价影响更大。
但赵秀池认为，房价飙升不能简单地归因为棚改货币化造成的。棚改货币化有利于增加住房需求，促进楼市回暖。各地房价走势取决于住房供求关系，供不应求房价上涨，供过于求房价下跌。“2016年房价上涨是多种原因促成的。有房贷放宽、棚改货币化等多种因素影响所致。棚改货币化只是在一定程度上会增加刚需买房需求，促进房价上涨。”
中指研究院认为，棚改货币化是过去市场大规模提升的助推器，一定程度带动了房价的上涨。“相比货币安置，房票安置有利于政府丰富安置补偿方式、固定的使用期限加速了安置效率，避免大量现金的多次转移，缓解地方政府资金周转压力。同时提高安置方向的确定性，使安置资金重新流向房地产市场形成循环，对释放市场需求，加速库存去化起到一定的促进作用，但房票安置也降低了安置家庭的资金杠杆率。”
从特点来看，房票面值含有奖励补偿，普遍高于货币直接补偿金额；购买商品房有额外价格优惠；房票普遍设置有政策优惠及支持；房票设有使用限期，以6或12个月为主；房票多采用实名制，避免房票套现行为发生。
货币化安置影响可能存在高估
据中指研究院介绍，2008年棚改启动至2014年，整体开展节奏相对平缓，货币化安置比例处在低位。2015-2018年货币化安置比例与棚改规模双双走高，年均实际开工总量超600万套，2019年至今，伴随着棚改政策调整，货币化安置资金来源收缩，全国棚改计划开工规模明显缩减，实际开工量一路走低。
根据测算，在2014年全面棚改货币化后，棚改货币化增加量对销售面积的拉动量明显提升，在2018年达到峰值，绝对规模达到2.2亿平方米，而后随货币安置化比例下降及棚改规模缩减，对销售面积的拉动持续下滑。随着棚改影响逐渐步入尾声，市场或将回归正常运行轨道，2021年全国商品住宅销售面积为15.7亿平方米，预计未来将逐渐回落。其中之前棚改规模突出的三四线城市下降幅度或更大。
需要注意的是，棚改货币化安置补偿款并不是 100%流入商品住宅市场，如吉林省曾表示，2018年有25.5%拆迁户在领取补偿款后未购买商品住宅，未购买比例较2015年高8.5个百分点，因此棚改货币化安置影响可能存在高估。
2021年8月，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见，文件中提出严格控制大规模拆除、大规模搬迁。
2022年央行暂无明确资金投放支持棚改，棚改工作以地方政府财政支出为主要资金来源，同时，在过往几年大规模棚改进度下，全国现已开工棚改5000余万套，剩余需改造棚户区规模已大幅缩减，2022年计划棚改开工量已降至111万套，后续可持续性较弱，难以再次成为商品房市场规模的拉动点。
中指研究院还指出，当前部分房企资金链仍处在较为紧张的阶段，仍不断有房企风险暴露、楼盘停工现象发生，一定程度导致房地产市场信心下滑，购房者普遍担忧所购期房能否如期交付，被征收人受此影响或更倾向于选择便于资金支配的货币补偿方式。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
